Taxatie erfpachtgrond weer bij de rechter

Erfpachters op Texel laten het niet zitten bij de waardebepaling van hun erfpachtgrond, en de daarop gebaseerde prijzen. De door Staatsbosbeheer en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) gehanteerde taxatiemethodes voor de waardering van bloot eigendom wordt aangevochten. De rechtszaak over de waarde van bloot eigendom bij erfpacht is de zoveelste krachtmeting over erfpacht op de Waddeneilanden.

erfpacht taxatie advocaat

Grenzen aan contractvrijheid bij erfpacht

De contractsvrijheid van SBB als grondeigenaar en uitgever van erfpacht is niet onbeperkt. SBB dient als publiekrechtelijke rechtspersoon bij zijn privaatrechtelijk handelen de geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht te nemen. Dit betekent dat de burgerlijke rechter het overheidshandelen van de SBB en de wijze waarop SBB invulling geeft aan zijn contractuele verplichtingen niet alleen aan privaatrechtelijke normen, waaronder de redelijkheid en billijkheid, dient te toetsen, maar tevens aan de algemene beginselen van behoor bestuur waaronder het gelijkheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel. Gelet op artikel 3:12 BW in verbinding met artikel 3:14 BW maken de algemene beginselen van behoorlijk bestuur deel uit van hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen.

Bloot eigendom bij erfpacht

In het geval een perceel in erfpacht wordt uitgegeven heeft als uitgangspunt te gelden dat de waarde van het vol eigendom (VE) gelijk is aan de waarde van het bloot eigendom (BE) van de betreffende onroerende zaak en het erfpachtrecht (EP) (vgl. HR 7 april 1993, NJ, 1993/47). SBB c.s. hebben betoogd dat deze regel een theoretische benadering is, nu op de Waddeneilanden sprake is van een incomplete markt nu tot voor kort het bloot eigendom niet te koop werd aangeboden aan (zittende) erfpachters. De rechtbank gaat aan dit bezwaar voorbij, nu een incomplete markt mogelijk de waardebepaling van het bloot eigendom bemoeilijkt, maar dat niet wegneemt dat de hoofregel (VE = BE + EP) overeind blijft.

Marktconforme prijs bij erfpacht

De marktconforme prijs dient bepaald te worden op basis van de actuele grondwaarde. Vanwege de omstandigheid dat de in erfpacht uitgegeven grond in bebouwde staat verkeert, dient bij het bepalen van de actuele grondwaarde van het bloot eigendom een afslag te worden toegepast ten opzichte van de waarde in onbebouwde staat (depreciatie). Uit de jurisprudentie volgt immers dat in het geval van verkoop van de blote eigendom van met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter bij of kort na het verstrijken van de duur waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd een aftrek op de verkoopprijs dient te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 juni 2013, ECLI:NL:GHARN:2013:CA2457 (de Paasberg-zaak). De rechter hanteert als definitie van marktconforme prijs: de prijs waartegen de terreinen en gebouwen op de datum van waardering bij de onderhandse overeenkomst tussen een willige koper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken goederen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de goederen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen. 

Marktwaarde van erfpachtgrond

Voor de marktconforme waarde van (het bloot eigendom van) de erfpachtgrond geldt een bandbreedte. Zo lang de waarde die aan het Prijsaanbod aan de erfpachters ten grondslag ligt binnen deze bandbreedte valt, is sprake van een marktconforme prijs, aldus de rechter. De rechtbank neemt als uitgangspunt dat een prijs als marktconform geldt als deze past binnen een bandbreedte van 10 procent van hetgeen het RVB als  marktconform ziet. Verder volgt uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur of enige andere rechtsregel geen verplichting om, binnen de gegeven bandbreedte, een voor de erfpachters meest gunstige methode voor het bepalen van de waarde van het bloot eigendom te kiezen. De rechter noemt als gangbare methodes voor waardering van bloot eigendom: residuele methode, contante waarde methode en vergelijkingsmethode.

Waardestijging grond bij verkoop grond aan erfpachter

De rechtbank overweegt dat bij de verkoop van het bloot eigendom aan de zittende erfpachter het erfpachtrecht – en daarmee ook het waardedrukkend effect dat van het erfpachtrecht uitgaat – komt te vervallen. Deze waardestijging is alleen mogelijk omdat zowel SBB als grondeigenaar/erfverpachter en de betreffende zittende erfpachter bereid zijn het bloot eigendom te verkopen respectievelijk te kopen. Het is dan ook niet onredelijk dat beiden profiteren van deze waardestijging. De rechtbank is van oordeel dat het toepassen van een depreciatie van 12,5 procent in plaats van 25 procent bij verkoop aan de zittende erfpachter niet onredelijk is en dat SBB deze heeft mogen toepassen en het RVB deze heeft mogen goedkeuren.

Taak rechter bij toetsing erfpacht

Lastig punt is dat indien de rechter gebreken constateert in taxatiemethoden, of onredelijk erfpachtvoorwaarden buiten werking stelt de rechter zelf niet kan bepalen wat de juiste prijs is of wat de nieuwe voorwaarden moeten zijn. De rechter kan niet zelf een redelijke koopprijs of nieuwe erfpacht voorwaarden voor de heruitgifte of voortzetting van de erfpacht voorschrijven. De rechter toetst marginaal of (de bestuursorganen) of SBB en het RVB gehandeld hebben in overeenstemming met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Benoeming erfpachtdeskundige door rechter

De aanvangscanon voor de opnieuw uit te geven erfpacht gebaseerd dient te zijn op de marktwaarde van de in erfpacht uitgegeven grond. Partijen in deze zaak vinden dat deze marktwaarde door een onafhankelijke deskundige moet worden bepaald. De rechtbank overweegt dat ook aan de aanvangscanon de marktwaarde van de grond in bebouwde staat ten grondslag moet liggen. Tussen partijen is in geschil of dit het geval is. De rechtbank zal daarom een deskundige benoemen om deze vraag te beantwoorden. De beantwoording van deze vraag en de verdere beoordeling door de rechtbank, is van belang voor de beoordeling van het geschilpunt over de hoogte van aanvangscanon. Ook zullen andere vragen gesteld worden aan de deskundige. Deze tussenuitspraak wordt dus vervolgd als de deskundige zijn rapport heeft gemaakt.

Wat de overheid zegt over erfpacht, daar kan je niet mee als burger

De erfpachters doen in deze zaak een beroep op door de Tweede Kamer aangenomen moties (o.a. de moties Snijder-Hazelhoff en Atsma) en de reactie van bewindslieden hierop. De rechter zich niet mag mengen in het parlementaire debat en mag niet oordelen over de (on)rechtmatigheid van in het parlement gedane uitingen van bewindslieden en Kamerleden. Uit het beginsel van de parlementaire immuniteit volgt, anders dan de erfpachters hebben bepleit, dat (eventuele) toezeggingen van de regering aan de Tweede Kamer niet afdwingbaar zijn in een civiele procedure en rechtens geen gerechtvaardigd vertrouwen kunnen wekken (vgl. HR 17 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ2302). De inspanning van kamerleden ten spijt heeft de bemoeienis van de Tweede Kamer de erfpachters dus niet gebracht.

 

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s