Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Waardering erfpacht: een wiskundige benadering

Er kunnen verschillende waarderingsmethoden gebruikt worden om de grondwaarde bij erfpacht vast te stellen. BAR, bruto aanvangs rendement, is er een, of de discounted cash flow methode.  In een deskundigenrapport kwam ik deze wiskundige benadering van erfpacht tegen.  De deskundige concludeerde dat de canon die de verpachter in rekening brengt aan de erfpachters 125 % boven de marktwaarde zou liggen.

“Hier wordt gesteld dat mag worden aangenomen dat het gemiddelde nominale rendement dat op beleggingen wordt behaald, in het algemeen 4% per jaar zal zijn. In deze 4% zijn de drie soorten vergoeding aanwezig die hierboven zijn genoemd. T.w. vergoeding voor beschikbaarstelling kapitaal, vergoeding voor geldontwaarding en vergoeding voor risico.

In het beeld dat wij over de erfpacht in de aanvang hebben geschetst, kunnen we stellen, dat als de continue geldstroom naar de verpachter evenredig is met de nominale waarde van de onderhavige grond, het risico voor de geldontwaarding van de kasstroom, maar ook het risico dat de waarde van de kasstroom niet evenredig zou zijn met de waarde van de grond, volledig is gedekt. Omdat de verpachter het “blote eigendom” van de grond blijft behouden komt in de restwaarde aan het eind van de contractperiode zowel de nominale groei als de reële groei naar hem toe. Op deze manier is het risico dat de verpachter loopt duidelijk minder dan bij de gemiddelde beleggingen, mede vanwege zijn portefeuilleomvang, de aard van de beleggingscategorie en in zekere zin ook zijn monopolypositie.

Nu wordt de omvang van de veronderstelde continue geldstroom naar de verpachter als volgt exact bepaalt:     P% = (1 + 4%)/{(1 + I%)*(1 + S%)*(1 + T%)} – 1

Hierin is “P%” het percentage (op jaarbasis) van de “Waarde van de grond” dat van de erfpachter naar de verpachter stroomt.

“4%” is het door de fiscus vastgestelde nominale  gemiddelde jaarrendement op beleggingen.

“I%” is het gemiddelde door de fiscus veronderstelde inflatiepercentage per jaar.

“S%” is de reële jaarlijkse waardestijging van de grond door schaarste en marktomstandigheden.

“T%” is het verschil in risico tussen investeren in erfpacht en het gemiddeld beleggingrisico zoals dat door de fiscus wordt verondersteld.

Als voorbeeld: Stel I% = 2,5%, S% = 0,35% (verdubbeling van de reële grondwaarde in 200 jaar) en T% = 0,1%, dan wordt P% = ~ 1,0%.

Het bovenstaande is mathematisch juist en niet voor discussie vatbaar, aldus de deskundige. Hij concludeert dan:

De eindconclusie van dit deskundigenrapport.

“In het voorbeeld dat wij hier hebben uitgewerkt zijn de erfpachtvoorwaarden van het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier gebruikt.

Daarbij wordt de canon in het eerste jaar vastgesteld op 4% van de toe te kennen waarde. Die waarde wordt vastgesteld door 40% in mindering te brengen op de vrije marktwaarde. De herkomst van die 40% maatstaf is ons niet bekend. Het resultaat is, dat 0,6 * 4% = 2,4% van de vrije marktwaarde in rekening wordt gebracht. Terwijl een correcte berekening zou neerkomen 0,9 x 1,185% = 1,067% van de vrije marktwaarde zou uitkomen.

Conclusie de verpachter brengt een canon in rekening die 125% boven het niveau ligt dat redelijk verdedigbaar zou zijn. Dit percentage is nauwelijks gevoelig voor verschuivingen in de aannamen die wij in de berekening hebben gedaan, omdat er slechts zeer kleine verschuivingen mogelijk zijn.

Voor de erfpachtvoorwaarden die door de Gemeente Amsterdam worden gehanteerd kan een overeenkomstig betoog worden opgebouwd. Ook daar zijn de contractsvoorwaarden onacceptabel in termen van redelijkheid en billijkheid.”

Deskundigenbericht van Prof. Ir. Seijffert d.d. 10 mei 2015

Advertenties

No comments yet»

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: