Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

De Honnebier uitspraak; voorbeeld berekening grondwaarde

Voor de vaststelling van de canon bij erfpacht dient de grondwaarde vastgesteld te worden. Bij herziening van de canon is dat ook actueel. Dat was het geval in de recente uitspraak in de Honnebier zaak in Amsterdam waar na 71 jaar de canon van de erfpacht opnieuw vastgesteld moest worden. De advocaat van de gemeente was in beroep gegaan. Het Gerechtshof heeft uitspraak gedaan in de zaak (vindplaats op rechtspraak.nl: LJN: BT6895).

Het hof volgde het oordeel van de erfpachtdeskundigen. Er mag uitgegaan worden van 80% van de grondwaarde in vol eigendom omdat het een contract van 50 jaar betreft. Ook wordt een correctiefactor van 0.6 toegepast “omdat partijen tot elkaar veroordeeld zijn”. Deze twee correcties moeten volgens het Hof los van elkaar gezien worden.

De deskundigen hebben drie methoden bekeken: waardeontwikkeling onroerend goed in omgeving, residuele grondwaardemethode en grondquotemethode. Op basis van de resultaten van deze drie methoden stellen in casu de deskundigen “naar intuïtief inzicht” de grondwaarde vast. De deskundigen achten een canonpercentage van 5.5% gepast. Dit betekent dat de erfpachtcanon wordt berekend op € 3.135,- (5.5 % van de grondwaarde van € 57.000). De volgende bestanddelen achten zij daarbij van belang:

–          Een vergoeding voor het zakelijk risico dat in de betreffende beleggingscategorie aanwezig wordt geacht: opslag van 1.5% Het gaat hier om het risico van de waardeontwikkeling van de grond. (Indien totale opslag, is 2.5% gerechtvaardigd) De gemeente heeft namelijk niet de zekerheid dat de waarde van een erfpachtperceel nimmer zal dalen onder de kostprijs of onder de grondwaarde bij uitgifte.

–          Vergoeding voor de waardevermindering van het betaalmiddel (inflatie), omdat het gaat om een voor 50 jaar vaste canon.

–          Rentevoet ter vergoeding volkomen risicoloos belegd kapitaal

–          Waardevermeerderingsfactor die verband houdt met de structurele waardegroei van het vastgoed: 0,75% per jaar.

–          Een opslag wegens de kosten van een gemeentelijk erfpachtstelsel. Gemeente heeft hogere kosten dan een doorsnee belegger.

Zie ook commentaar advocaat erfpacht: http://www.advocaten-amsterdam.nl/134/advocaat-erfpacht-grondwaarde

Advertenties

No comments yet»

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: